Перестройка в отдельно взятой квартире

Перестройка в отдельно взятой квартире

Народная примета: если за стенкой стучат, дрелят и производят прочие строительные шумы, значит, наступила весна. Впрочем, ремонт теперь все больше понятие внесезонное. Очень модно нынче из своих квартир делать перетекающие помещения: холл – гостиная, кухня – столовая...

Между прочим, с этим связана еще одна примета: в таких квартирах денежки не удерживаются и тоже перетекают и утекают. Что, впрочем, вполне объяснимо: ведь такая переделка квартиры выльется в очень даже немалую сумму денег, плюс хлопоты по согласованию ваших замыслов. Итак, какие шаги надо предпринять, чтобы воплотить ваши перестроечно-дизайнерские фантазии в жизнь? Как получить на это разрешение? Каков порядок согласования, и какие документы потребуются? Что можно и что нельзя делать в своем доме? Об этом и многом другом – в сегодняшнем выпуске «СБ».

Так велят правила
Основные правила по перепланировке и переустройству помещений даны в Жилищном кодексе РФ. Так, в ст. 25 четко сказано, что считать переустройством, а что – перепланировкой.
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Конкретнее – какие виды работ относятся к перепланировке, а какие – к переустройству, перечислены в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», установленных постановлением правительства РФ от 29 сентября 2003 года № 170.
Переоборудование жилых помещений может включать в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

  • перенос и разборку перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
  • ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
  • устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Оформление перепланировки
Процедура оформления и проведения перепланировки или переустройств жилплощади «расписана» в ЖК РФ – ст. 26. А также в специальном Регламенте, утвержденном районной Администрацией.
Итак, если вы решили осуществить свои архитектурно-дизайнерские замыслы и сделать перепланировку своей квартиры, пишите заявление и отправляйтесь в районную Администрацию.
Заявление стандартное. Форма его, единая для всей страны, утверждена постановлением правительства РФ № 266.
К заявлению прилагаются следующие документы:

  • ...о правах на помещение. (К примеру, договор купли-продажи, свидетельство о собственности, договор найма, договор аренды). Разрешено подавать не подлинники, а нотариально заверенные копии. Собственник жилого помещения представляет копию свидетельства о регистрации права собственности, выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (из ЕИРЦ). Наниматель представляет выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета.
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • подлинник технического паспорта переустраиваемого (перепланируемого) помещения. При отсутствии такового – справки, полученные из БТИ: поэтажный план, экспликация помещений. Копии плана помещений и экспликаций БТИ должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории, культуры (если ваша квартира или дом, в котором она находится, – памятник);
  • документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку (при необходимости).

Это запрещено
Существует перечень мероприятий, которые категорически запрещены при перепланировке или переустройстве. В Москве такой перечень утвержден постановлением столичного правительства от 8 февраля 2005 года № 73-ПП. Это работы, при которых:

  • ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания людей;
  • затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
  • переустроенное жилье или смежные с ним помещения могут быть признаны непригодными для проживания;
  • увеличивается площадь подсобок квартиры за счет жилых комнат без изменения функционального назначения;
  • затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба ГОЧС, без соответствующего разрешения начальника штаба;
  • нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания, или может произойти их разрушение;
  • устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в соседних помещениях;
  • уничтожаются или уменьшаются сечения каналов естественной вентиляции;
  • увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Особые запреты распространяются на жилые дома типовых серий. В них запрещено:

  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах). А также местах расположения связей между сборными элементами;
  • устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
  • устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правоприемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Кроме того, запрещено:

  • переносить ванные комнаты и кухни в жилое помещение;
  • присоединять коридор к лестничной клетке;
  • портить внешний вид и сохранность фасадов;
  • образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов;
  • увеличивать жилплощадь за счет присоединения балконов и лоджий.

А это можно
Без разрешения в квартире можно делать:

  • обычный косметический ремонт;
  • установку или разборку встроенной мебели, антресолей, шкафов;
  • замену без перестановки инженерного оборудования на такое же по параметрам и техническому устройству.

45 и 3 дня
На рассмотрение ваших документов по закону властям отводится 45 календарных дней. Если решение будет принято раньше, считайте, вам повезло. В любом случае, не позднее, чем через три рабочих дня после принятия решения о согласовании, форма которого также утверждена российским правительством, вы получаете его на руки. И – можете приступать к исполнению своих перестроечных замыслов.
Ремонт
После получения согласования на проведение ремонта по проекту необходимо сообщить в службу «одного окна» данные, требующиеся для осуществления надзора за ходом работ:

  • наименование и адрес строительной фирмы, которая будет переделывать вашу квартиру;
  • данные о представителе проектной организации, которому поручен авторский надзор за реализацией проекта, а также о тех, кто будет осуществлять технический контроль.

Вместе с разрешением на перепланировку или переустройство квартиры ее хозяину или строительной фирме, которая будет делать ремонт, выдается «Журнал производства ремонтно-строительных работ». С ним держите путь в управляющую вашим домом организацию (ДЕЗ, ЖЭК или частную фирму), она должна зарегистрировать дату начала и окончания ремонта. В журнале фиксируется также порядок и условия вывоза строительного мусора.
Работник управляющей домом организации должен известить о предстоящей перепланировке ваших соседей, живущих в смежных квартирах – расположенных по вертикали и горизонтали. По желанию соседей составляется акт технического состояния их квартир. Так они потом смогут доказать, что трещины на стенах и подтеки на потолках – результат вашей ремонтной деятельности.
В журнале отражается весь ход ремонтно-строительных работ. За каждым его этапом и записями об этом будут следить жилищные инспекторы. Проверки объектов проводятся выборочно по плану или при поступлении жалоб от соседей. Нарушителям выдают сначала предписания с требованием навести порядок. Если они не выполнят его и будут пойманы вторично, разрешение на перепланировку отберут и работу остановят.
Сроки
По правилам, общая продолжительность ремонта не должна превышать четырех месяцев. Если не укладываетесь в намеченные сроки, нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением об их продлении, предварительно согласовав с управляющим вашим домом. О принятом решении вас должны уведомить в течение 15 дней от даты поступления обращения.
Заключительный
Если «Большой ремонт» завершился успешно, приходит приемочная комиссия, в состав которой, кроме хозяина, входят представители Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы района, управляющего жилым домом, разработчика проекта и исполнителя работ. Владельца жилья может заменить его представитель с нотариально заверенной доверенностью. После того как комиссия убеждается, что все сделано правильно, составляется и выдается хозяину акт приемки квартиры. Этот документ комиссия обязана отправить в соответствующее территориальное подразделение ГУП МосгорБТИ.
За что платить?
Услуги жилищной инспекции бесплатны. Если вы затеяли перекройку своей квартиры, на которую не требуется специального проекта, платить придется только за документы БТИ. Разброс цен на проект велик. В зависимости от сложности переделки квартиры. Он может стоить как несколько тысяч рублей, так и несколько тысяч долларов. А если понадобится еще и экспертиза проекта в Мосэкспертизе, то придется заплатить и за нее. В зависимости от стоимости проекта с вас возьмут определенный процент – так же, как за услуги БТИ, расценки установлены правительством Москвы.

Таблица № 1

Проект или эскиз?

№ п\п

Мероприятия (работы)

Выполняются

1

Разборка (полная, частичная) несущих перегородок (исключая межквартирные)

По эскизу

2

Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные)

По эскизу

3

Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали)

По проекту

4

Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали)

По проекту

5

Устройство внутренних лестниц

По проекту

6

Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах

По эскизу

7

Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия

По эскизу

8

Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен

По проекту

9

Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок)

По проекту

10

Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с сохранением конструкций, отделяющих балконы, лоджии от внутренних помещений (т. е. не предусматривающее объединения внутренних помещений с лоджиями и балконами и превращения остекленных балконов и лоджий в эркеры)

По проекту

11

Остекление лоджий и балконов

По проекту

12

Создание, изменение входов (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуров

По проекту

13

Ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов

По проекту

14

Устройство лоджий, балконов

По проекту

15

Изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов

По проекту

16

Создание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин в пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие дополнительного земельного участка

По проекту

17

Замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка)

По эскизу, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой

18

Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т. п.), а также элементов, обеспечивающих беспрепятственное передвижение маломобильных групп населения: выжимных телескопических лифтов, двухрядных поручней и т. д.

По проекту

19

Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий

По проекту

20

Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями

По проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектурой

Приложение 1 к постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 года №73-ПП в ред. постановления правительства Москвы от 15.11.2005 N 883-ПП
Таблица №2

Проект или эскиз?

№ п/п

Вид работ

Выполняются

1

Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь

По эскизу

2

Устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь

По проекту

3

Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) без прокладки дополнительных подводящих сетей

По эскизу

4

Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов

По проекту

5

Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления)

По проекту